“业主被打事件”批量产出

　　从中国第一商城、九龙花园、现代城到鹏润家园，近一段时间以来，北京的市民们目睹着一件件的“业主被打事件”，近两日，网上又贴出了天通苑业主被打的贴子，声称：在业主们到达天通苑售楼处、宣读一封公开信时，受到物业与开发商指使的多名保安人员猛打，由于用了四面都有锋利突起砖头大小的水泥浇铸块殴打业主，造成一位业主头部重创，暂时性晕厥，另一位业主四肢、头面部、躯干等多处出血。
俨然类似打人事件已有由“偶然发生”向“批量产出”的演变之嫌。
据有关部门统计，目前全国物业管理企业已超过2万家，物业管理的覆盖面已占物业总量的30%，在一些经济发达的城市甚至超过50%，像深圳等城市已达90%以上。在这样的数字背景下，如果“业主被打”真演变为“批量产出”，后果则不堪设想。
目前中国消费者协会已向媒体公开了最新的商品房投诉数据：有关商品房的投诉量较去年相比上升了5%。而投诉内容之一就是物业管理！由此可见，社区的物业管理的确不容乐观。

于是有专家开始分析产生这一局面的原因，达成一致意见的大约有四点：

一、物管市场尚未成熟。目前，全国70%以上的物业管理企业，由房地产开发企业派生出来，或是由原房管所转制而来，体制转变，其运作观念的转变还有待时日，市场正处在物业管理发展的初级阶段。

二、物业管理职责模糊。据调查，约有三分之一的物业管理公司，从属于房地产开发企业，这种体制决定了物业管理依附、受制于房地产开发企业的现状，从而容易引发与业主的争端。

三、物管法律责任不清。如在物业管理区域内发生偷盗等刑事案件，物业管理企业应承担的法律责任缺乏法律依据等。

四、物管自律有待规范。有些物业管理企业忽视业主的权益，不能严格按合同、制度办事，处理问题和矛盾简单生硬，服务质量和服务态度很难使业主满意。在商品房住宅区的物业管理中，个别物管企业巧立名目，多收费，少服务，质价不符，财务不公开，以押金、罚款等不正当手段强制业主服从管理，容易使原本存在的矛盾更加激化。

尽管如此，人们还是不能理解在现代社区里一再发生此类事件，因为这让众多业主衍生出另一种感觉：畏惧！

　　　业主们畏惧什么？

有这样一则消息刺激着记者的神经，1月中旬，来自《北京晚报》的消息称：鹏润家园业主纷纷安装防盗门！甚至有业主表示，打人事件发生后心理特别害怕，每天不愿出门。该小区的临时业主委员会代表也说，他们再去找业主征求意见，业主都不敢开门。
网上的一则有关天通苑冲突事件的帖子也表现了同样的内容，而且还谈到记者的表现，甚至说记者比业主还不堪，因为也许更加“危险”。
然而，这样的举动原因何在？他们到底在畏惧什么？
打人事件之后，媒体一片声讨之声，《经济日报》两次发表文章，质疑房地产市场是否已面临“信任危机”，提醒有关方面不可小视物业管理。但声讨的劲音似乎根本无法淹没周遭的畏惧。
虽然作为物业管理的行业组织——北京物业管理商会对此事也予以了极大的关注，并发表声明谴责该事件，派人前往了解情况；同时从正面评价了北京市的物业管理工作的业绩，如“在市政府和行业主管部门的领导下，北京市的物业管理工作在法制化、市场化和专业化的道路上日益完善，大量优秀的物业管理企业在行业组织的引领下强化自律行为，维护消费者权益”，“仅2001年度就有200个社区和大厦被评为国家级和市级优秀的称号，居全国前茅”等等；又将打人事件归咎为开发商与消费者权益冲突所致，解释为“开发商与物业公司同为一家，导致物业管理公司立场不能更客观公正的化解供需矛盾”所引起的；而且说在北京的诸多物业中，都存有类似问题。
然而，这些并不能够解释业主的畏惧。
记者在采访中发现，一些社区业主和物业公司的冲突不断，但业主委员会却迟迟不成立。位于顺义区的双裕小区就是一个典型的例子，该小区自2000年中期开始宣布“逐步实行物业管理”以来，业主们就开始筹备组建业主委员会，然而一年半过去了，业主委员会还像空中的画饼，始终没落实下来。熟知内情得人向记者透露，业主委员会的筹备工作不了了之，主要原因是“有决定权的一方(开发商、物业中心)在关键的时候反悔了”，也有说是筹备组商讨的时候说是继续磋商，但一来二去磋商就没了下文。
与双裕小区相类似的还有大西洋新城，但是据说在成立业主委员会屡受挫折之后，大西洋新城的业主们决定以法律为武器为业主委员会的诞生开路。最近，受托该案的律师告诉记者，一场围绕着大西洋新城的诉讼即将展开。

　　留在文件里的权利

　　当人们诧异于发生在青天白日下的“业主遭打事件”时，一个从两三年前起就为人们熟知的名词——“业主委员会”便蹦跳出来。这一次，人们吃惊于业主委员会究竟在干什么？
　　所谓业主委员会，法定名称叫“物业管理委员会”，是指在一个物业管理区域内代表全体业主物业管理权益的法定组织，它可以独立行使民事权利，同时必须承担相应的民事责任。通常与业主委员会连蒂而生的是业主大会，有关文件规定：业主委员会是由业主大会选举产生，可行使得职权包括——
　　选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同；审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算；听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；监督业主公约和物业管理制度的执行以及业主大会赋予的其他职权。
　　然而，京城各社区的现状表明物业管理公司很少是由业主委员会选聘的，而由业主委员会来解聘物业管理企业的事件似乎更是闻所未闻，至于按职权订立服务合同、参与物业管理费的预算等更是现实中诸多业主委员会可望而不可及的事。
　　在位于海淀区的玉海园小区，记者就有关业主委员会的事宜随机采访几个业主，得到的答复却如出一辙，“业主委员会？没有吧！没听说有。”一位入住小区近一年半的女士说。“业主委员会？也许有，我不太清楚。从没见什么和业主委员会有关的事！”一位自称住了近两年的男士如是说。“物业管理太差！尤其是夏天，那绿地哪像绿地呀！也没人管管。”另一位四十几岁的女业主抱怨到。显然这种情形不仅存在于玉海园一家小区，那么隐藏在被剥夺了知情权的业主们和不知道正在干些什么的业主委员会们身后的究竟是什么呢？
　　一位法律界人士为记者揭开了谜底。该人士称，行政色彩浓厚和选举的弊端是造成业主委员会现状的主要原因。首先，由于业主委员会从成立筹备组到组建都不同程度地沾染了行政色彩，致使业主的自治性体现不够。行政色彩主要表现在——
　　有文件规定，各区县小区办应当按照市局《关于开展组建居住小区物业管理委员会试点工作的通知》(京房地物字【1997】第485号)文件的要求“指导”小区的开发建设单位和物业管理企业组建业主委员会。业主委员会筹备组可以邀请所在地“街道办事处、派出所”等有关部门参加。业主委员会成立后，可以聘请上述部门成员为“顾问”；入住率已超过50%的小区，产权人、使用人要求组建管委会的，各区县小区办“应当”向该小区开发建设单位、物业管理企业发出通知，限期一个月内开始组建管委会的工作。逾期不组建的，区县小区办“可以”指定产权人、使用人成立筹备组，并按照京房地物字【1997】第485号文件和本通知规定成立管委会等。
　　显然在“指导”、“监督”等行政干预下，虽然对早期的小区业主委员会的成立会有积极作用，但对贯彻“自治管理”无疑不会毫无影响。
　　其次，业主委员会委员的推荐与选举存在弊端。(第485号文件)第二条第(二)款规定：筹备组应与产权人代表、使用人代表以及居委会代表协商，推荐业主委员会委员候选人。由此不难看出：业主委员会委员候选人的产生办法只规定了推荐方式，而没有自荐。事实上，有一部分被推荐的人，要么忙于工作无暇顾及，要么有能力不热心或缺乏责任感。而热心此项事务的业主，又由于这样或那样的原因没被推荐，结果是于公于私都不利。
　　而对于推选多少候选人的问题，(第485号文件)第二条第(二)款规定：业主委员会委员人数一般以5-15人单数为宜，其中使用人不超过业主委员会委员总数的30%。这里只规定了委员人数，而未规定候选人的人数。实践中，开发建设单位、物业管理企业经常采取等额选举的方式，虽然相关文件并没有规定采用何种方式，但从等额选举的弊病来看，这实际上剥夺了一部分业主的被选举权，更没有体现物业管理的自治性和业主们的民主意识。
　　委员选举中的问题则更大。根据文件规定，第一届业主委员会可以依照京房地物字【1997】第485号第二条第三款的规定，通过产权人大会选举产生，也可以通过公告方式选举产生。在采取通过公告方式选举产生业主委员会时，通常由筹备组在广告栏、公共场所醒目位置公告相应章程和委员候选人、选举办法等，在规定时间内，筹备组未收到占总票数50%以上的反对票，即可向各区县小区办申请成立业主委员会。显然，没有业主参加或参与，筹备组的成立是否反映了业主们的意愿不得而知？筹备组在公告、起草相关文件及送达材料时，能否站在全体业主的立场上也实未可知。而对于筹备组是否未收到占总票数50%以上的反对票，也没有相应的监督。
　　此外目前开发商、物业管理公司与业主在有些领域仍存在着利益方面的矛盾，也许正是这些原因，最终让业主的权利留在了文件里。

　　谁来圆业主的维权之“梦”

　　“3·15”就像等在冬天身后的春天一样隐隐地在向人们招手，在人们的印象中，往年的这个消费者权益保障日总是热闹非凡，各类“打假”锣鼓喧天，媒体们口号嘹亮。消费者们仿佛看到希望的风帆鼓胀着迎风飘扬，心底里升出一个个系着彩带的梦……
　　然而，今年这个等在年后的“3·15”能带给京城百姓些什么呢？
　　维权，已是一个久远的话题，人们在意识到它的必要性之后显然更明白摆在它前方的是一条艰难曲折的路。但是业主们必须维权！业主委员会们也必须维权！
　　在走访中，一个京西社区的业主委员会负责人就向记者吐露了他们的梦想：“我们就盼着《物业法》出台，据熟知内幕的人说，这个法规最终会给业主委员会名分。”根据现行的法规，业主委员会既不是独立的法人实体，也不具社团组织的地位，更不能单独设财务，无名无分使业主委员会维权不可避免的要面对重重阻碍，通常只能在想方设法绕开阻碍中尴尬前行。“如果我们有了社团的名分，在向有关部门反映问题时就不会像现在这样总是受到冷遇，解决起问题来也会更及时、更顺畅、更有效率。”该业主委员会的负责人说这话时充满了期待。
　　诚然，出台《物业法》是解决问题的一条途径，但这决不等于仅凭一部《物业法》就可以解决问题的全部。对此，崇文区政协委员、京城房产界资深律师邓泽敏先生尖锐地指出：必须完善业主委员会的选举制度！即必须让能够真正传达民意、代表广大业主意愿的业主经选举进入业主委员会。为此，邓泽敏先生建议：可单独制定一部关于业主委员会的组建、选举的条例。与此同时，对损害业主利益的行为，也要制定相应的制裁措施。